прочих обязательных требований?
Если очень хочется, то можно, но при условии, что соблюдается несколько важных критериев, отвечу я вам.
В законе о банкротстве есть исключение из правил, согласно которому имущество может быть реализовано любым способом, если его стоимость не превышает 100 000 руб.
Знатоки закона о банкротстве могут возразить, что, в соответствии с п. 3 ст. 111 Закона РФ «О банкротстве», все имущественные права должны продаваться только в электронной форме.
Это значит, что такие активы, как дебиторская задолженность, доля в ООО или право аренды, должны проходить через все этапы торговых процедур, начиная с аукциона и далее по списку.
Формально это так, но на практике все работает иначе. Ежегодно множество сделок проходят в обход стандартных процедур торгов, установленных законом. Такая практика устоялась в судах не только в Москве, но и в регионах.
Если имущество действительно стоит менее 100 000 руб., его можно продать по «прямому договору» – этот термин стал привычным в подобных сделках и находит свое отражение даже в судебных актах.
Способ продажи утверждает собрание или комитет кредиторов, и вариантов может быть множество. Чаще всего выбирают стандартные методы – размещение на «Авито», досках объявлений или других открытых ресурсах. Конкретный перечень действий управляющий определяет сам, ориентируясь на скорейшую и наиболее выгодную продажу.
Однако встречаются и нестандартные ситуации. Например, один управляющий в суде утверждал положение о продаже, согласно которому он реализовывал автомобиль ВАЗ–21054 через закрытый чат в WhatsApp. Суд утвердил такое решение, и вопросов ни у кого не возникло.
Были и случаи, когда собрание кредиторов не просто решало избежать торговой процедуры, а сразу указывало, кому и за какую сумму будет продано имущество. Даже без конкурентных торгов. Суд признавал и это законным.
Но иногда этот механизм используют для манипуляций. Например, большой имущественный комплекс могут разделить на лоты по 100 000 руб. или меньше, чтобы избежать обязательных торговых процедур.
Если в процедуре лояльный комитет кредиторов, такие схемы проходят незаметно из-за особенностей созыва и функционирования комитета.
Но даже если в деле есть противоборствующие силы, которые могут оспаривать махинации управляющего, обжалование таких действий – процесс долгий и сложный.
Отмена торгов, если они уже состоялись, тоже занимает много времени, а с сентября 2024 года борьба с такими схемами стала еще сложнее, так как теперь за подачу жалоб взимается государственная пошлина.
При этом далеко не факт, что суд примет сторону обжалующего. Практика показывает: судьи не всегда строго следуют букве закона.
Эта история происходит именно сейчас – в момент написания книги. Она по-своему трагична и ярко подтверждает поговорку, что добрыми намерениями вымощена дорога в ад.
Наш будущий клиент долго копил деньги на квартиру, мечтая о собственном жилье. Путь к цели был непростым: серьезные проблемы со здоровьем преследовали его с подросткового возраста. Но, несмотря на все сложности, накопить нужную сумму все же удалось. Часть средств была собрана вместе с супругой, а недостающую сумму заняли у знакомых.
Чтобы хоть немного сэкономить, они решили обратиться к риелтору, который предложил приобрести квартиру на торгах банкротов. Был заключен агентский договор, согласно которому риелтор получал вознаграждение только в случае успешного нахождения объекта и победы на торгах.
При подписании договора риелтор уверил клиентов, что «никаких проблем с торгами банкротов быть не может», потому что деятельность арбитражных управляющих жестко контролируется государством. Если что, это цитата. Я лично видел переписку.
Подходящий объект был найден и согласован. Риелтор подал заявку на участие в торгах и победил, перебив конкурентов на несколько сотен тысяч рублей.
Договор купли-продажи подписали быстро, право собственности зарегистрировали в Росреестре, и, казалось бы, на этом все должно было завершиться. С момента подачи заявки на участие (начало октября) до окончательного оформления сделки (ноябрь) прошло примерно полтора месяца. Общие затраты на покупку квартиры, включая вознаграждение риелтора, составили почти 15 млн руб.
А потом началось.
В конце декабря клиент получает на «Госуслугах» неожиданное уведомление: определение суда, согласно которому торги оспорены, а квартиру необходимо вернуть в конкурсную массу.
Через общих знакомых он вышел на нас, и мы незамедлительно приступили к работе, начав с анализа всего, что происходило в деле.
В сентябре был опубликован лот на продажу квартиры. Спустя месяц клиенты подписали агентский договор с риелтором, который должен был участвовать в торгах и, в случае победы, получить вознаграждение.
В этот же день был переведен задаток, после чего заявка была подана, и спустя три дня наш доверитель официально стал победителем.
Дальше все развивалось стремительно. Договор купли-продажи заключили, деньги перевели, а финансовый управляющий распределил между кредиторами 6,8 млн руб., фактически погасив весь реестр требований кредиторов. Все выглядело законным и завершенным.
Да, управляющий не забыл и про себя, забрав из полученных денег свой процент. При этом он «ошибся» в расчетах и вместо 7% от суммы, погашенной кредиторам, перечислил себе вознаграждение в размере 7% от всей суммы, вырученной при продаже имущества. Это важный момент, его надо запомнить.
С 18 по 23 октября (сразу после проведения торгов, но до того, как сделка была зарегистрирована) в деле начали появляться странные заявления.
Неизвестная третья сторона вдруг заявила о намерении погасить весь реестр требований кредиторов.
Должница-банкрот пыталась через суд запретить финансовому управляющему заключать договор купли-продажи, но ей отказали.
Затем появился супруг должницы, который подал иск о признании торгов недействительными, но его заявление оставили без движения, а позже вернули.
Сама должница обратилась в суд, тоже пытаясь наложить запрет на регистрацию сделки, но снова получила отказ.
Ну и самое главное – от должницы в суд поступило заявление о признании торгов недействительными. Именно это определение наш доверитель и обнаружил в конце декабря.
Ладно бы в ходе торгов действительно были допущены нарушения. Но нет. Все выводы судьи свелись к тому, что «должник хотел договориться с кредиторами» (ага, полтора года до этого хотел!), а управляющий «не поверил ей на слово» и к тому же неправильно рассчитал свое вознаграждение. Да, именно это стало основанием для отмены торгов.
А еще поразила скорость, с которой все произошло. Для человека, далекого от судопроизводства, особенно в арбитражных судах крупных городов, это может показаться неочевидным, но чтобы заявления рассматривались с такой скоростью – это не редкость. Это нонсенс.
Мы предположили, что имеет место преступный сговор между должницей и судьей.
А в чем же схема, спросите вы.
Все просто. Сейчас расскажу.
Есть должник, у которого квартира
