негодных документов или проблем с юридической чистотой. Еще часть «золота» уплывала из-за того, что собственники не готовы были работать по нашей модели, отказываясь ждать выплаты суммы и опасаясь большого количества покупателей. Так что нам снова приходилось «мыть песок».
Но при этом вся действительно адская работа окупалась тем, что наш подход и жесткие ценовые ограничения давали возможность инвесторам зарабатывать на капитализации объекта 20–30 % в первый год и далее по 12–15 % годовых только на росте стоимости недвижимости. Плюсом, естественно, шла арендная доходность на уровне 12–13 %. Причем суммарно доходность от наших продуктов могла достигать 25–40 % годовых.
Уже в середине сентября ребята нашли объект мечты. Здание бывшего бизнес-центра находилось в сумасшедшей локации – на Большой Московской улице рядом с Владимирским собором и метро «Достоевская» – и имело отличную планировку. Четырехэтажный дом в стиле раннего неоклассицизма с рустованными[28] этажами и пилястрами[29] коринфского ордера был построен в 1859 году архитектором Августом Ивановичем Ланге, а в 1910 году по проекту инженера-архитектора Якова Яковлевича Брусова на первом этаже здания были прорезаны широкие окна-витрины.
Для нас «Большая Московская» стала самым крупным проектом – две тысячи метров. Причем цена за такое «богатство» была весьма адекватной. Эти три факта – топовая локация, эффективная планировка и комфортная стоимость – стали определяющими, и я не мешкая поехал на переговоры с представителем продавца.
С самим владельцем встретиться мне не удалось: он жил в Казани, и все сотрудничество осуществлялось через его представителя. Мы прекрасно общались с доверенным лицом, причем работа шла настолько плодотворно, что мы обо всем договорились буквально за пару встреч.
И тут выяснилось, что собственник все же хочет сам приехать в Питер на подписание договора, однако сделать это он намеревался только через полтора месяца.
Дабы не растягивать сроки, мы решили начать продажи «Большой Московской», поскольку все вопросы были решены и оставалась лишь формальная часть – поставить свои подписи на достигнутых и подтвержденных договоренностях, – дата которой уже была тоже согласована. Мы упаковали объект и объявили сбор средств.
«Большая Московская» «полетела» – за полтора месяца мы продали треть апартаментов.
Примерно в это же время мне позвонил представитель собственника.
– Кирилл, тут такое дело, – начал он. – Мы с вами договорились, что вы выкупите объект за четыре-пять месяцев.
– Да, продажи у нас идут отлично, – бодро сказал я. – Думаю, судя по динамике продаж, мы успеем и раньше.
– Тут такое дело, – замялся представитель. – На нас вышла другая компания. Они готовы заплатить все и сразу. Так что собственник решил… продать здание ему.
– То есть как? – до меня не сразу дошел смысл его слов.
– Ну, у нас же с вами ничего не подписано, – ответил мне представитель. – Так что формально мы с вами не связаны никакими обязательствами. Ты уж извини, Кирилл.
Сказать, что я был потрясен, значит, не сказать ничего. Мы уже затратили на маркетинг шесть миллионов рублей! У нас имелся пул инвесторов, внесших залог за апартаменты! И у нас даже на горизонте не было ни одного равноценного «Большой Московской» объекта!
Я собрал в офисе Данила, Артема и Елену.
– И что теперь? Мы должны сказать инвесторам, что у нас нет объекта? – спрашивал шокированный Данил.
– Нет, так мы сказать не можем, – медленно, но твердо сказал я. – Нужно срочно искать новый объект и переводить инвесторов на него.
– Ничего стоящего нет, – ответил Артем. – И этот чудом нашли. Я каждый день всех агентов обзваниваю. Все, что было приличного, снято с продажи в связи с пандемией.
– Как мы скажем об этом инвесторам? – смотрела на меня обеспокоенная Елена.
– Мы пока никому ничего говорить не станем, – решил я. – Об этом будем знать только мы четверо. И сейчас начнем рыть землю, чтобы найти что-то интересное. А когда найдем, тогда и объясним инвесторам ситуацию… и предложим им равнозначный вариант.
– То есть ты предлагаешь продолжать продажи «Большой Московской»? – уточнил Данил.
– Да, – твердо ответил я. – Иначе начнется паника.
– Да, не продавать мы не можем, – вздохнула Елена. – Что, отдел продаж будет без работы сидеть? Да и в компании начнется лишняя смута.
Артем и Елена вышли из кабинета, а Данил начал сверлить меня взглядом. Я понимал, что сейчас мне предстоит очень непростой разговор.
– Кир, ну это финиш. Ты понимаешь, что это дно? – бесстрастно бросил Данил. – Мы столько денег влили в маркетинг. Продали треть объекта, а сейчас узнаем, что у нас даже договор на объект подписан не был. Как так? Подбор же – твое направление?
– Дань, мой косяк, – смиренно ответил я. – Признаю. Но с собственником мы идеально общались, обо всем договорилась. Он должен был через неделю приехать, подписать договор, но поездку все оттягивал… Ладно. Шерстим весь центр. Что-то найдем обязательно.
– Когда найдем? Сейчас-то что делать? – возмущенно спросил Данил.
– Сейчас будем продолжать продавать «Большую Московскую». Других вариантов я не вижу. Еще раз говорю: найдем новый объект – объясним инвесторам ситуацию и переоформим договоры на новый объект.
– То есть ты прямым текстом говоришь, что мы будем обманывать клиентов? – с укором спросил Данил.
– Дань, у нас нет другого выбора. Мы подберем хороший объект и переведем клиентов. Если кто-то откажется, значит, вернем деньги, – пытался я достучаться до Данила. – Так у нас есть шанс сохранить инвесторов, не останавливать продажи и не уйти в минус. При этом, если новое здание не устроит, мы вернем деньги, а если устроит, сохраним клиента. Наши инвесторы в первую очередь покупают доходность, и не так важно, на каком конкретно объекте мы будем ее обеспечивать.
– Кирилл, это – неэтично. Если я начну так работать, мое движение по Мосту будет под вопросом. Я не могу себе этого позволить, – начал свою проповедь Данил. – Есть только один вариант. Ты должен пройти SecCheck.
– Что это? – скривился я.
– Смотри, у меня есть сильный специалист по SecCheck-ам. Он тебя поправит, и у нас снова все заработает нормально. В саентологии это проверка на безопасность, – с воодушевлением начал объяснять Данил, будто специально ждал этого момента. – У тебя будет восемь-десять сессий по три-четыре часа. Тебе будут задавать вопросы, связанные с твоим неэтичным поведением, разбирать их и очищать тебя. Это как исповедь, только намного серьезней и действенней. А e-метр подтвердит твою полную очистку.
– Дань, ну на хрена мне это? Да еще сейчас? – еле сдерживался я. – Что вообще такое этот твой е-метр? Детектор лжи?
– Точно! – обрадовался Данил. – Измеряет отрицательные заряды в твоем организме. Кир, я тебя очень прошу… Просто сделай это, и у нас снова все будет нормально. Сейчас пипец какой сложный момент. Нам нужна твоя чистота.
– Дань, только ради
