договора, огромные штрафные санкции и очень туманные перспективы.
Мы, конечно, снова бросились на амбразуру. Максимально усилили наши продажи, насколько это было возможно в условиях карантина. Увеличили рекламу, вместо бизнес-завтраков стали проводить вебинары. Выкладывались на все двести! Но… нам так и не удалось собрать недостающие 50 миллионов.
– А почему бы нам не занять эти деньги? – обратился я к нашему «стальному» костяку в офисе на Большой Морской. – Привлечем займы, выкупим Садовую, а потом будем не спеша продавать оставшиеся апартаменты и отдадим долги.
– Как ты себе это представляешь? – недоверчиво посмотрел на меня Данил.
– Волшебная сила соцсетей! – усмехнулся я. – У меня уже пять тысяч подписчиков в блоге. Активная и очень лояльная аудитория. Я напишу пост, объясню ситуацию и попрошу людей поучаствовать финансово, под хороший процент. Так мы попробуем привлечь недостающую сумму.
– А это вариант, – бодро откликнулась наш финансовый директор, моя супруга Виктория, быстро что-то считавшая на калькуляторе. – Если привлекаем деньги на два-три месяца, то можем предложить инвесторам 18 % годовых. Вдвое больше, чем банковский вклад.
Не мешкая, я написал пост в Instagram и продублировал его на Facebook. Можно, конечно, говорить о чуде, магии и везении, но факт остается фактом – за две недели благодаря двум постам в соцсетях мы привлекли 40 миллионов рублей.
Но! До оговоренной с собственником Садовой суммы нам не хватало 10 миллионов. И тут ситуацию спас Даниил Кириллов – наш новый юрист, которого привел в Investa со своей прежней работы Артем. Он был и есть юрист от бога, что и показали дальнейшие события, о которых я расскажу позже. Даниил очень сильно изменил и наш подход к сделкам, и их структуру. Более того, он начал придумывать такие нестандартные схемы, что я их поначалу считал бредовыми или фантастическими. Однако именно благодаря им мы вылезали из патовых ситуаций.
– Я предлагаю вот что, – размеренно начал Даня. – Мы выкупаем объект на ту сумму, которая у нас есть. А за недостающую часть оставляем часть объекта в обременении у собственника, которое, соответственно, снимается, как только мы делаем полную оплату.
– Молодец, Даня! – улыбнулся я, подарив ему аплодисменты.
Такая структура сделки устроила собственника, и в июле 2020-го мы провели сделку, которая тоже не обошлась без пандемийного шлейфа. Владелец Садовой весь карантин жил за городом и лично на переговорах ни разу не присутствовал. Все договоренности осуществлялись через его внука. Неудивительно, что на сделку к нотариусу он также не приехал. Так что все последние правки вносились уже по Zoom в кабинете нотариуса, где собрались представители владельца по доверенности, мы и пять-шесть наших инвесторов.
И все же сделка была подписана, и мы приступили к детальному обследованию здания, не дожидаясь, пока с Садовой съедут арендаторы, которые, надо сказать, никуда не торопились.
Внезапно выяснилось, что товар мы купили порченый. Демонтировав потолок в мансарде, увидели следы пожара. Дальнейшие исследования показали, что огонь уничтожил часть кровли, а остальная держалась на честном слове и протекала. Кроме того, межэтажные балки на третьем и четвертом этажах безнадежно сгнили.
Обнаружить это до покупки было невозможно, потому что собственник запретил нам проводить экспертизу дома. Разумеется, пожар и его последствия не были заложены в стоимость наших апартаментов, поэтому ремонтировать, а фактически менять нам все пришлось за свой счет. Это обстоятельство вылилось в задержку ввода объекта в эксплуатацию. Ну и на этом проекте мы практически ничего не заработали.
К концу июня мы распродали всю Садовую, вернули все займы с процентами и снова нуждались в очередном объекте, но в пандемийном 2020 году найти достойный объект за адекватные деньги было просто космической задачей: многие собственники сняли с продаж свои лоты, а те, кто остался, – взвинтили цены донельзя. И все же мы удовлетворяли наш «объектный» голод.
В середине июля нами был подписан предварительный договор и запущен в продажу объект в «тихом центре» – на Большой Подъяческой, 19. Четырехэтажное здание 1810 года постройки, украшенное замковыми камнями с львиными масками – известное, кстати, по имени своей последней владелицы Антонины Афанасьевны Морозовой, жены потомственного почетного гражданина Петербурга, и находящейся в доме прокуратуры Адмиралтейского района, – располагалось в прекрасной локации. В шаговой доступности – Юсуповский сад, Мариинка и набережная Фонтанки, недалеко от Сенной площади и Музея современного искусства.
Объект на Большой Подъяческой, 19
Площадь объекта составляла всего около 800 квадратных метров, зато внутри была отличная планировка, которую мы «нарезали» на 42 апартамента. На продажу помещение было выставлено после того, как разорился владеющий им банк, причем выставлено по весьма комфортной для нас цене в 100 тысяч рублей за квадрат. На выкуп объекта мы смогли выбить всего пять месяцев – реальный срок для нормальных условий и очень рисковый для пандемии. Но, воодушевленные Садовой, мы верили, что возьмем и эту планку.
К тому же мы просто не могли отступить. Остаться без объектов было смерти подобно: в случае отсутствия новых площадей нам бы пришлось распустить отдел продаж и маркетинга. А пожертвовать своей командой, где каждый человек был штучным специалистом, я не мог и не хотел. Да и наши ребята были настроены побороться и, что не менее важно, заряжены на победу.
И мы не ошиблись.
Инвесторы стали постепенно выходить из шокового состояния и осознавать, что недвижимость, даже в этой ситуации, – самый надежный и понятный актив. А наша тактика с долгосрочной арендой давала возможность получать доход, причем при полном отсутствии туристов и исчезновении «посутки». И все это – в абсолютно пассивном режиме, когда все задачи решает управляющая компания.
Уже в первый месяц продаж мы реализовали порядка десяти юнитов, и дальше – по нарастающей. Мы сильно рисковали, запуская в продажу новый объект, но наши ставки сработали.
К концу года мы распродали всю Подьяческую.
Видя, как стремительно уходит очередной объект, и понимая, что спрос на апартаменты восстанавливается, я зарядил Артема и всю нашу сеть агентов на поиски нового самородка.
Хотя «зарядил» – это не точное слово. И я, и команда Артема ни на минуту не отвлекались от поиска новых вариантов. Это была работа старателей, которые просеивают тонны песка, для того чтобы найти крупицу золота.
Дело в том, что стандартная цена квадратного метра нежилого фонда в центре Петербурга на тот момент составляла от 130 до 150 тысяч рублей за квадрат в зданиях с минимальным ремонтом. А наша рентабельность требовала ценника до 100 тысяч. Потому через нас проходили десятки зданий, и еженедельно мы осматривали по несколько потенциальных объектов.
Находя самородки, мы порой получали «сюрпризы» в виде
