Заболеть новой заразой не боишься? По ящику каждый день говорят о каком-то новом вирусе.
– Так то в Китае, – отмахнулся я. – К тому же теперь постоянно: то свиной грипп, то птичий, то атипичная пневмония. Ерунда. Как говорится, зараза к заразе не пристанет.
Свои цели мы начали достигать ударными темпами. В самом начале 2020-го запустили стройку на Блохина, 20. И активно искали новые помещения. Причем поисками занимался и я лично с большим удовольствием.
Разумеется, основную подготовительную работу проводил Артем. Он через мелкое сито просеивал все интересные нам сайты типа «Авито», «ЦИАН» и «Яндекс. Недвижимость». Кроме того, он обладал хорошими связями в среде частных питерских агентов, которые чуть ли не собственными ногами искали объявления о продаже помещений на их фасадах. К тому же у нас были хорошо налаженные контакты с агентствами недвижимости, сразу же сообщавшими нам об интересных вариантах.
К 2020-му наш чек-лист подбора объектов включал уже порядка 30 пунктов. Нам были принципиальны вопросы конструктивных особенностей: железобетонные или деревянные перекрытия, состояние кровли, толщина стен, особенности планировки. Не менее актуальными являлись аспекты юридической чистоты и фотометрической привлекательности, то есть локации. И, конечно, исторический статус здания. Поскольку мы ориентировались на центр, где в основном находятся исторические постройки, охраняемые ГИОПом[27], в таких объектах есть серьезные ограничения, касающиеся не только фасадов, но и внутренних помещений, что, конечно, связывало нас по рукам и ногам при проведении реновации. В целом наш чек-лист выглядел следующим образом.
Технические особенности:
– внешний вид и состояние фасада;
– материал и состояние перекрытий и стен;
– ширина и количество эвакуационных выходов;
– наличие лифта;
– доля неэксплуатируемых площадей и мест общего пользования;
– состояние кровли;
– водоснабжение и отопление;
– выделенная электрическая мощность;
– и, конечно, планировка – количество окон и возможность разделения на юниты площадью от 14 до 30 квадратных метров.
Юридическая чистота:
– история покупки объекта предыдущими собственниками;
– наличие всех документов для проведения сделки;
– подтвержденная благонадежность продавца;
– отсутствие задолженности перед контрагентами.
Привлекательность для сдачи в аренду:
– потенциал локации: метро и достопримечательности в пешей доступности;
– статистика и показатели доходности в наших объектах поблизости;
– наличие парковочных мест.
Под наши требования подпадали десятки красивейших объектов в самом сердце Петербурга, но, увы, этот круг значительно сужали чиновники из этого самого ГИОПа, задачей которых, по идее, было сохранение в первозданном виде исторических и культурных памятников. На практике же чиновники делали все, чтобы десятки красивейших исторических зданий в центре Питера из-за недостатка финансирования просто рассыпались, переходя в статус аварийных объектов, которые уже вряд ли будут когда-либо восстановлены.
А ведь именно такие объекты с огромным интересом выкупали бы частные инвесторы. Но требования ГИОПа по восстановлению и проведению каких-либо работ настолько нереальны и бюрократизированы, что мало кто решается связываться с подобным культурным достоянием.
Иногда я представляю, с каким удовольствием наша компания могла бы выкупать такого плана объекты у города и делать там красивейшие отели и пространства для туристов и жителей, но стоимость ремонта, многократно превышающая стоимость самого объекта, и бесконечные бюрократические барьеры разбивают мои мечты о суровую реальность.
В самом начале года Артем притащил нам очень лакомый кусок.
– Кирилл, объект – просто супер! – радостно выпалил он. – Садовая, 28–30.
– Апраксин двор? – недоверчиво уточнил я.
– Он самый! – энергично кивнул Артем. – Не весь, конечно, но часть культового места города!
– Невероятно! Золотой треугольник! – восхитился я. – Пятьсот метров до Невского! Так, а где засада?
– Два этажа идеальные, а третий – трехсотметровая мансарда с шестью маленькими окнами, – вздохнул Артем. – И здание, конечно, под ГИОПом – это же Апрашка. Но зато 1100 метров!
– Дааа, значит, ремонт и согласования влетят нам в такую копеечку, что мама не горюй! – вздохнул я.
– Шеф, но оно того стоит! – воскликнул Артем. – Там локация – золото! И сто тысяч за метр просто очень хорошо!
– Да, знаю, – снова вздохнул я. – Поехали смотреть!
Осмотрев здание, я понял, что это будет очень сложный проект, но он окупит все потраченные усилия.
Апраксин двор – уникальный торговый квартал и архитектурный комплекс в самом центре Петербурга – один из исторических символов города, его «открытка». В просторечии «Апрашка», он занимает громадный участок между набережной Фонтанки и Садовой, ограничиваясь улицей Ломоносова и Гороховой, и ведет свою историю с 1739 года, когда земля к северу от Фонтанки была пожалована графу Апраксину.
Объект на Садовой, 28–30
Вельможа со временем начал строить на нем торговые лавки, позже соседний участок приобрел купец Щукин и также выстроил помещения под торговлю. Пережив за свою историю несколько крупных пожаров, в одном из которых сгорел дотла, застраивался и восстанавливался Апраксин двор такими именитыми архитекторами, как Иероним Корсини, Андрей Бертельс, Ефим Бикарюков, Александр Кракау, Александр Климов, Людвиг Фонтана.
Кстати, до Первой мировой войны Апраксин двор был крупнейшим в Европе рынком по оптовому товарообороту, а в советские времена стал главной точкой городских фарцовщиков. На Апрашку за морошкой наведывался Пушкин, Гоголь прописал ее на страницах своей повести «Портрет», а Владимир Бортко снимал там свое «Собачье сердце».
Однажды на Апраксином дворе забил чудотворный фонтан, удививший жителей своим цветом и запахом, что, правда, не остановило поток простолюдинов и вельмож к «святому источнику», дабы поправить здоровье. Но потом выяснилось, что «чудотворность» фонтана несколько преувеличена: строители перекрыли один из протоков Фонтанки, а торговцы забросали его мусором; но вода, как говорится, дырочку найдет – скисшая и перегнившая влага пробила поверхность на Сенной площади.
Мы рассматривали первую линию Апрашки, выходящую окнами на Садовую и Ломоносова. Помещение было трехэтажным с маленьким количеством коридоров. Это был огромный плюс, потому что пространство идеально «резалось» на апартаменты. Но мешал тот самый третий этаж. Логика шести имеющихся окон требовала разделить трехсотметровую мансарду на пять 50-метровых юнитов. Но кому нужны такие апартаменты, тем более с одним окном? Площадь наших стандартных юнитов составляла от 14 до 18, максимум 20 метров. Поэтому мансарда была самой большой проблемой Апраксина двора – Садовой, 28–30.
Но, конечно, меня уже поражал размах потенциального проекта. Ведь до этого, на Лиговском и Блохина, наш максимум был 500 квадратных метров. Да и стоимость более 100 миллионов рублей пробивала наш ценовой потолок. Раньше мы покупали объекты не выше 30–40 миллионов. Так что Садовая стала бы для нас рекордным проектом – самым дорогим и самым большим по площади. Но всю эту радужную перспективу портил такой неудобный мансардный этаж.
И все же
